袋小路の土地に家を建てるときは注意が必要です！

袋小路に面する土地は、比較して安価であることが多いようですが、袋小路状の道路は私道であることも多く、建築基準法上の道路として認められないこともあります。

検討の出発点は、その道が建築基準法上の道路に当たるかどうかの確認です。幅員4m以上で位置指定を受けた道路（法42条1項5号）であれば問題ありませんし、幅員4m未満でも、すでにいわゆる2項道路（法42条2項）の指定を受けている場合があります。役所の建築指導課で道路種別を調べるところから始めてください。

道路の位置の指定を新たに受けようとすると、以下のような条件が求められると思われます

• 道路を設置する土地の所有者全員から、書面で承諾を得ること
• 位置指定道路図の作成にあたり、事前に測量を行ったうえで市と協議すること
• 道幅を確保すること
• 必要に応じて転回広場を設置すること

条件のなかで最も困難な事柄は、近隣住民の敷地を削る必要があり、その同意を得なければならないという点です。建築基準法施行令第144条の4第1項第1号は、位置指定道路の両端が他の道路に接続していることを原則としつつ、袋路状の道路であっても次のいずれかに該当すれば認めるとしています。
イ　延長が35メートル以下の場合
ロ　終端が公園、広場その他これらに類するもので自動車の転回に支障がないものに接続している場合
ハ　延長が35メートルを超える場合で、終端および区間35メートル以内ごとに国土交通大臣の定める基準に適合する自動車の転回広場が設けられている場合
ニ　幅員が6メートル以上の場合
ホ　イからニまでに準ずる場合で、特定行政庁が周囲の状況により避難および通行の安全上支障がないと認めた場合

つまり転回広場が必要になるのは、延長が35メートルを超え、かつイ・ロ・ニのいずれにも当たらない場合です。35メートル以下に収まるのであれば、転回広場は求められません。まずは道路の延長を実測することが、検討の分かれ目になります。

すでに一戸建てが建ち並んでしまった袋小路に転回広場を設置する同意の取得は、かなりの困難を伴います。

当事務所で扱った事例では、敷地の周囲に広い空地を確保することで建築基準法第43条第2項第2号の許可（建築審査会の同意を要するもの）の適用を求めましたが、建築指導課の担当者からは、転回広場の同意は必ず取り付けるようにとの指導があり、その方針は変わりませんでした。

なお、接道義務の例外には、法第43条第2項第1号の認定と、第2号の許可の2種類があります。認定は幅員4メートル以上の道に接する場合などが対象で建築審査会の同意を要しませんが、許可は原則として建築審査会の同意が必要です。どちらに当たるかで手続の重さがまったく異なります。

見落とされがちな点を2つ挙げておきます。
ひとつは、民法上の通行権（囲繞地通行権など）があっても、それだけでは建築基準法の接道義務を満たしたことにはならないということです。通れることと建てられることは別の問題です。
もうひとつは、上下水道の引込み工事にあたって私道所有者の掘削承諾が必要になることです。建築確認とは別の話ですが、実務ではこちらが先に行き詰まることも少なくありません。

参考

名古屋市「建築基準法施行令第144条の4」
https://www.city.nagoya.jp/jigyou/toshikeikaku/1018015/1018021/1018056/1018469/1018470.html
大阪府「建築基準法第43条第2項第1号認定、法第43条第2項第2号許可について」
https://www.pref.osaka.lg.jp/o130180/kenshi_shinsa/tyousei_kyoka/tyousei_43kyoka.html

あわせてお読みください

土地と建物には、買ってからでは直せない論点がいくつもあります。

最終更新日：2026年8月20日（用語および根拠条文の記載を補正しました）